Crédit immobilier pour les séniors, un marché en plein essor !

Le temps, où il était dit qu'un senior ne pouvait pas emprunter à cause de son âge, est révolu. Il n'y a pas de loi, d'ailleurs, pour interdire de prêter de l'argent à un senior. De plus, il serait bien téméraire pour une entreprise de se couper, pour une telle raison, d'un marché estimé aujourd'hui à 150 milliards d'euros et souvent qualifié de " silver économie "(1). Parmi les 22 millions de personnes qui composent ce marché en France, une bonne moitié, en effet, ne se voit pas du tout vieillir et veut encore pleinement profiter de la vie.

Les seniors comme n’importe quelle autre catégorie de la population peuvent donc être, eux aussi, demandeurs d’un crédit pour financer un projet immobilier. Les établissements financiers et les promoteurs l’ont bien compris ; les possibilités offertes aux seniors se sont multipliées ces dernières années.

La demande de crédit immobilier seniors

C’est une demande contrastée, en rapport avec la catégorie à laquelle appartient le senior. Généralement, les seniors se répartissent en trois catégories : les retraités actifs, les seniors, proprement dits, et les personnes de grand âge.

Les retraités actifs. Ils rassemblent les actifs proches de la retraite et les retraités qui viennent de prendre leur retraite. Ce sont les plus nombreux. Ils ont entre 55 et 65 ans et ils constituent la moitié de la population senior. Pour la plupart, ils ne se voient pas » vieux » et ils peuvent avoir des projets immobiliers conséquents : achat d’une résidence secondaire en France ou à l’étranger, transfert du domicile principal, achat de parts de scpi ou de résidence seniors, par exemple.
Les seniors, proprement dits. A leur âge, ils ont entre 65 et 75 ans, le moment où ils ont pris leur retraite s’est éloigné. L’activité professionnelle ou quasi-professionnelle qu’ils ont pu continuer à entretenir commence sensiblement à diminuer, voire disparaît complètement. Ils songent plus à aménager leur logement en fonction d’éventuelles difficultés physiques ou à accompagner les projets immobiliers de leurs enfants ou petits enfants qu’à s’engager dans un nouvel investissement immobilier.
Les personnes de grand âge. Elles sont arrivées au moment, à 82 ans en moyenne, où elles choisissent de se placer dans une maison de retraite ou une résidence spécialisée. Les projets immobiliers qu’elles peuvent avoir sont évidemment réduits, mais elles peuvent encore chercher à améliorer leur situation en investissant dans un programme immobilier spécialisé.

L’offre de crédit immobilier seniors

Elle va évidemment dépendre de la solvabilité de l’emprunteur et des risques qu’il représente. Si la première est souvent à l’avantage des seniors, il n’en est pas de même des seconds.

Solvabilité des seniors

Les seniors, surtout ceux que certains spécialistes appellent les » boomers « , nés dans les années 40-50, ont un pouvoir d’achat relativement élevé et surtout des revenus pérennes, en moyenne autour de 2200 euros mensuels(2). Par ailleurs, ils disposent, en général, d’un patrimoine ou d’un capital significatif. 70 % des plus de 50 ans seraient ainsi propriétaires de leur logement et ils détiendraient les 2/3 de l’épargne. D’ici 2030, cette situation devrait en outre s’accentuer, les seniors de 65 ans constituant alors 23 % de la population totale contre 18 % en 2015.

Garanties des risques seniors

L’offre de prêt est une chose, la couverture des risques en est une autre. C’est évidemment au niveau de la couverture des risques que le bât peut blesser. Cette couverture concerne essentiellement la perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA), l’incapacité totale de travail (ITT) et l’incapacité permanente partielle (IPP). Compte tenu de l’âge de l’emprunteur et de ses antécédents en matière de santé, le taux des assurances peut être très élevé et représenter jusqu’à 2 % par an du capital emprunté, alors qu’il ne peut être que de à 0,40 % en moyenne, voire moins, quand l’emprunteur est beaucoup plus jeune.

A défaut de souscrire une assurance groupe liée au contrat de prêt proposé par l’établissement financier, l’emprunteur peut demander à bénéficier de la délégation d’assurance (3). Ce dispositif permet à l’emprunteur de rechercher une couverture moins coûteuse que celle proposée par le prêteur. En général, il est conseillé de faire appel à un courtier et de veiller à ce que cette recherche ait lieu parallèlement à la négociation du prêt proprement dit. Il est préférable en effet que l’offre de l’assureur soit transmise au prêteur avant l’établissement définitif de l’offre de prêt.

Par ailleurs, en cas de problèmes de santé, il est quand même possible de passer outre aux réticences du prêteur en passant une convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé)(4). Il convient de noter à ce propos qu’il existe un droit à l’oubli pour les affections graves datant de plus de 10 ans et ne faisant plus l’objet d’un traitement. Enfin, il reste toujours à l’emprunteur la possibilité de conforter ses garanties soit en ayant recours à une caution personnelle fournie par l’un de ses proches, par exemple, soit en sollicitant un prêt viager hypothécaire, si l’état de son patrimoine le permet.

Crédit immobilier seniors, une dynamique nouvelle et durable

L’arrivée à l’âge de la retraite des classes d’âge nées après la Seconde Guerre mondiale s’accompagne d’une transformation, voire d’un bouleversement, des conditions de l’offre de crédit immobilier destinés aux catégories seniors. La réglementation s’est adaptée à l’évolution des mentalités et les milieux économiques ont su faire preuve de suffisamment d’imagination pour proposer des produits et des services pouvant tirer partie de cette évolution. La source des seniors issus du baby-boom de l’après-guerre n’étant pas encore près de se tarir, l’embellie du marché du crédit immobilier seniors peut encore se poursuivre un bon moment. » Senior, j’adore » chante Catherine Ringé dans son dernier album.