Allongement des durées d’emprunt : est-ce vraiment une bonne idée pour son achat ?

L’emprunteur de long terme est pénalisé deux fois

Le fait d’emprunter sur une plus longue durée augmente mécaniquement les intérêts qui seront versés par l’emprunteur, puisque les intérêts sont calculés durant une plus longue durée. Le calcul exact de l’impact de la durée du prêt sur le montant des intérêts versés est complexe : la part de capital remboursée est faible au début puis de plus en plus importante ; de ce fait l’augmentation des intérêts versés est plus importante que l’augmentation de la durée, à taux d’intérêt TAEG constant.

L’allongement de la durée d’emprunt se manifeste par ailleurs par une augmentation des taux d’intérêt. Ceci résulte de la courbe des taux : les taux d’intérêts sont, dans des situations économiques normales (ce qui est le cas actuellement en France), d’autant plus faibles que l’échéance est courte : ceci reflète une anticipation économique des prêteurs qui estiment l’avenir d’autant plus incertain qu’il est lointain, et demandent donc à être mieux rémunérés en échange du risque supplémentaire qu’ils prennent à prêter à plus longue échéance. Ainsi donc celui qui emprunte sur une très longue période se verra demander un taux d’intérêt plus élevé !

La combinaison de ces deux facteurs entraîne une forte augmentation de la part d’intérêts à rembourser au détriment de la part de capital. Le calcul précis est compliqué, puisqu’il dépend des taux d’intérêts effectivement obtenus sur les différentes durées (qui sont aussi fonction de la qualité du dossier présenté et de la banque retenue). Néanmoins il faut se souvenir qu’une augmentation significative de la durée d’emprunt peut couramment tripler ou quadrupler les intérêts qui seront effectivement payés !

Le risque du remboursement anticipé

L’emprunteur peut être amené, en raison des aléas de la vie, à rembourser par anticipation son crédit et vendre son bien. C’est typiquement le cas d’un couple qui se sépare, dont aucun des deux n’a le budget pour supporter seul la charge du remboursement. La solution en ce cas est de vendre le bien et de rembourser par anticipation le prêt.

Lorsque la durée d’emprunt est longue, les premières années sont très chargées en remboursement d’intérêts et peu en remboursement de capital. Or, si la revente se fait à prix constant (ni hausse, ni baisse), elle induit une perte en capital correspondant aux frais de notaires (qui sont d’ailleurs majoritairement des taxes) : ces frais de notaire représentent environ 8 % du montant pour un bien ancien. Cela signifie que si le remboursement en capital déjà effectué est inférieur à ces 8 %, l’emprunteur peut se retrouver débiteur vis-à-vis de la banque s’il n’avait pas d’apport personnel (ce qui est souvent le cas des personnes obligées d’emprunter sur une longue durée pour des raisons économiques) !

Dans le cas d’un emprunt sur trente ans, il faut parfois cinq ans pour rembourser 8 % du capital, c’est-à-dire que toute revente avant cinq ans se traduira par une perte nette à prix constant. C’est donc un risque qu’il faut connaître, même s’il est difficile à anticiper : par définition les co-emprunteurs au sein d’un couple ne prévoient pas de se séparer lorsqu’ils achètent ensemble, mais la vie en décide parfois autrement !

Le choix d’une pièce en plus

L’emprunt sur une longue durée a cependant un avantage clair : il permet d’emprunter une somme un peu supérieure, et donc d’augmenter son pouvoir d’achat immobilier. Cela peut très concrètement se traduire par la possibilité d’avoir une pièce en plus, et donc d’avoir un logement compatible avec son projet de vie : un couple prévoyant d’avoir des enfants, ou en ayant déjà, ne pourra se contenter d’un deux pièces !

Le surcoût financier d’un emprunt sur une longue durée peut ainsi se matérialiser par une qualité de vie meilleure, en offrant à une famille l’espace dont elle a vraiment besoin pour vivre dans de bonnes conditions. Ce saut quantique en qualité de vie est difficilement quantifiable et en se réduit pas à un simple calcul financier. Il peut néanmoins à lui seul justifier que l’on fasse le pari d’un emprunt à très long terme… d’autant plus qu’une éventuelle remontée de l’inflation pourrait dans le futur se charger de faciliter les remboursements !

Le pari d’une hausse de prix

Les taux d’intérêts actuels sont bas, et un emprunteur à trente ans peut obtenir un prêt immobilier à 2 % ou 3 % en fonction de son profil. C’est plus que l’inflation actuelle, de l’ordre d’environ 1 %, mais peut-être pas que l’inflation future… La Banque Centrale Européenne (BCE) a ainsi pour objectif d’amener l’inflation en Europe à 2 %. Si elle y parvient, cela voudra dire que l’emprunt sur 30 ans à 2 % correspondrait à un taux d’intérêt réel (défalqué de l’inflation) de 0 %.

Si l’inflation repartait plus significativement à la hausse (ce que les économistes n’anticipent pas actuellement), le pari serait même gagnant : avec une inflation de 5 %, un taux d’intérêt de 2 % serait en fait un taux d’intérêt réel de – 3 %… ce qui signifie que les mensualités deviendraient de plus en plus faciles à supporter au fil des années !

L’emprunt immobilier sur une très longue durée se traduit par des taux d’intérêt plus élevés. L’emprunteur est ainsi largement pénalisé, en devant payer beaucoup d’intérêts supplémentaires pour accéder à un capital supérieur. Le pari peut néanmoins se révéler gagnant en termes de qualité de vie, et peut-être aussi économiquement si l’inflation repartait à la hausse dans le futur…