Le prêt immobilier : les choses à savoir

Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Vous avez décidé d’investir dans la pierre, mais entre les différentes offres de prêts disponibles, votre situation financière, ou les démarches à effectuer, vous avez du mal à y voir clair. Les règles ne sont effectivement pas les mêmes selon qu’il s’agisse de votre premier achat, d’une résidence secondaire, ou d’un investissement locatif. Lisez ce qui suit pour y voir un peu plus clair.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt classique ?

C’est la situation la plus courante pour la plupart des ménages.

Une offre de prêt classique permet de financer plusieurs projets :

• achat d’une résidence principale, et financement des travaux qui pourraient être nécessaires
• achat d’un terrain pour la construction d’un logement
• construction d’un logement
• achat de parts de sociétés immobilières

Montant d’un prêt

Il n’y a pas de montant maximum fixé par la loi pour le pret immobilier. Toutefois, toutes les banques vérifieront que vous êtes en capacité de financer votre achat sur une durée raisonnable.

La plupart des banques acceptent un endettement maximal de 33% sur vos revenus. Par exemple, si vous gagnez 2000 euros nets par mois, vos mensualités ne pourront pas excéder 660 euros. C’est la durée du prêt qui déterminera la somme que vous pourrez emprunter. Certaines banques peuvent aller jusqu’à 35% si vos revenus le permettent mais c’est beaucoup plus rare.

Durée d’un prêt

La majorité des crédits immobiliers ont une durée comprise entre 20 et 25 ans, mais il est tout à fait possible d’emprunter sur une durée de 10 ans, 15 ans, 30 ans ou 35 ans, tout dépend de ce que propose l’établissement bancaire. Il faut toutefois savoir qu’avec les taux d’intérêts, plus la durée du prêt augmente, plus le coût du crédit est élevé. Généralement, les prêts d’une durée supérieure à  25 ans sont déconseillés.

Les taux d’intérêts

Les intérêts sont la somme qu’il faut donner au prêteur pour pouvoir bénéficier de son service. Les banques se rémunèrent par ce biais et chaque établissement fixe ses propres taux. Cela leur permet également de s’assurer en cas d’insolvabilité du créancier.

Il existe plusieurs sortes de taux d’intérêt :

• taux fixe TAEG : il est défini à la signature du prêt et ne change pas pendant toute sa durée, mais il est possible de renégocier un crédit en cours pour obtenir des conditions plus avantageuses ;
• taux révisable : le taux évolue dans le temps selon un indice (en général, il s’agit des taux interbancaires de la zone euro). Pour rassurer l’emprunteur sur le montant de ses mensualités, la plupart des contrats proposent des limitations à la hausse ou à la baisse ;
• prêt lissé : cette situation se présente quand un emprunteur rembourse déjà un ou plusieurs autres crédits. Dans ce cas, l’amortissement pour le pret immobilier contracté est volontairement diminué le temps que l’emprunteur finisse de rembourser les autres crédits. Ainsi, les mensualités restent globalement les mêmes ;
• prêt modulable : il permet à l’emprunteur de varier les mensualités de son prêt en fonction de sa situation financière. Une baisse des mensualités entraîne un allongement de la durée du crédit, et une hausse en fait baisser la durée. La plupart des établissements bancaires fixent une limite de 30%, et la négociation se fait à date anniversaire de la signature.

Quelle solution choisir ?

Tout dépend de votre situation, et de votre capacité à accepter l’inconnu. Dans le cas des taux fixes et variables, l’avantage pécuniaire à long terme va généralement au taux variable, mais il faut être prêt à faire face à une possible augmentation des mensualités.

Par exemple, un particulier qui a fait un emprunt à taux variable en 2017, année où les taux d’intérêts étaient particulièrement bas, a de fortes chances de voir ses mensualités augmenter dans les prochaines années.

Pour les autres types de prêts, ils se négocient directement avec les banques en fonction de votre situation.

L’assurance emprunteur

Elle est obligatoire et peut faire fortement varier le montant de vos mensualités. C’est une part du pret qui se négocie, si possible. Les banques ne peuvent pas vous obliger à souscrire à leur assurance lors de la signature d’un pret.

Les démarches pour obtenir un prêt

La signature du compromis de vente

C’est la première étape avant d’aller démarcher des banques. Rien ne vous empêche d’aller prendre conseil auprès de différents établissements bancaires pour évaluer votre capacité d’emprunt, mais vous ne pourrez pas aller plus loin avant d’avoir signé un compromis de vente.

Attention, lors de la signature de ce contrat, vous devez verser un séquestre qui correspond à une part du prix du logement, de l’ordre de 5 à 10% qui permet d’offrir une garantie au vendeur si vous décidez au dernier moment de ne pas acheter le bien. Cette somme sera évidemment déduite du prix d’acquisition et vous sera remboursée si vous n’obtenez par votre financement bancaire.

Banque ou courtier ?

Une fois signé le compromis de vente, deux solutions s’offrent à vous : démarcher les établissements bancaires ou faire appel à un courtier. Cette solution est généralement intéressante : le courtier a une vision d’ensemble des taux d’intérêt pratiqués sur le marché, et peut trouver la solution la plus adaptée, ou celle qui offre le plus de conditions avantageuses selon votre situation.

Certains courtiers font payer des commissions, d’autres non. Le premier cas reste tout de même avantageux, car ces commissions se substituent généralement aux frais de dossier facturés par les banques.

Délai de réflexion

Une fois que l’établissement prêteur vous a fait une offre, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires. Pendant cette période, il vous est impossible d’accepter le prêt, et vous ne devez recevoir aucun versement.

Déblocage des fonds

Une fois ce délai passé, le déblocage des fonds peut se passer de trois façons différentes :

• achat avec intervention d’un notaire : les fonds sont octroyés le jour de la signature de l’acte de vente, en présence du juriste ;
• prêt pour des travaux : le montant du crédit est débloqué par la banque au fur et à mesure des besoins de l’emprunteur, généralement sur présentation d’un devis ou d’une facture ;
• financement d’une construction : la banque est mise en relation avec le constructeur et débloque les fonds en accord avec le calendrier établi.

Le remboursement du prêt

Il se fait selon le calendrier défini lors de l’acceptation du prêt. Il est tout à fait possible de rembourser un crédit par anticipation, dans le cas d’une rentrée d’argent imprévue. Toutefois, les établissements prêteurs exigent souvent le paiement d’une indemnité en cas de remboursement anticipé, en plus d’en limiter le montant. Cette solution n’est réellement avantageuse que si vous pouvez solder votre crédit.

Les différents types de prêts

Le prêt classique, même s’il représente une grosse part des emprunts immobiliers, n’est pas le seul que vous pouvez souscrire. D’autres prêts permettent l’accession à la propriété, notamment si vous disposez de revenus modestes.

Le prêt relais

Il s’agit d’un prêt accordé aux ménages qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, mais souhaitent vendre leur bien pour en acheter un autre. La banque fait une avance à l’emprunteur en attendant que l’ancien logement soit vendu.

Pour accorder le prêt, la banque prend en compte l’estimation du bien immobilier et lui applique un coefficient de pondération de 70%.

Par exemple, pour un bien de 300 000 euros, la banque fera une avance de 210 000 euros, duquel il faudra déduire le restant dû des crédits.

Pendant la durée du prêt relais, l’emprunteur peut rembourser mensuellement le montant des intérêts (il ne rembourse pas le capital) ou attendre la fin du prêt. Dans ce cas, le montant des intérêts s’ajoute au nouveau crédit contracté.

Les prêts aidés

Prêt à l’accession sociale

Il est destiné aux ménages aux revenus modestes qui souhaitent acquérir un bien au titre de résidence principale. Les conditions d’obtention sont soumises à un plafond de ressources (vous pouvez faire une simulation) et ce type de prêt possède deux avantages :

• frais de dossier et de garantie réduits
• ouverture des droits aux APL

Il est possible de souscrire un PAS dans un établissement bancaire ayant signé une convention avec l’Etat, mais il n’est pas cumulable avec un prêt classique et ne couvre pas les frais de notaire.

Prêt à taux zéro

Ce type de prêt est cumulable avec les autres prêts à l’accession sociale, mais il agit en complément : il ne permet pas de financer l’intégralité de l’achat.

L’avantage du PTZ est qu’il est exempt d’intérêts, mais il faut remplir plusieurs conditions pour y avoir droit :

• ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux années précédant la demande de prêt ;
• ne pas dépasser le plafond de ressources en fonction de la composition de votre foyer et de la zone d’achat.

Prêt épargne logement

Ce crédit est destiné aux ménages possédant un Plan épargne logement ou compte épargne logement depuis plusieurs années. Les sommes épargnées sur ce compte sont rémunérées et ouvrent droit à des taux d’intérêt avantageux lors de la clôture du compte.

A noter que la prime d’Etat accordée lors d’une demande de prêt n’est valable que pour les comptes ouverts avant le 1er janvier 2018.

Obtenir un prêt pour un investissement locatif

Ce type d’investissement consiste à louer son bien pour rembourser les mensualités du crédit. Les banques ont pour réputation d’être plus souples dans ce cas de figure, mais mieux vaut arriver avec un dossier bien monté pour les convaincre de vous octroyer un crédit.

Pour calculer votre taux d’endettement, il faut prendre en compte le loyer mensuel que vous comptez percevoir duquel il faut déduire 30% de charges, ce qui vous donne le loyer net. Ensuite, il faut prendre en compte vos charges mensuelles, le montant des mensualités du crédit, et votre revenu imposable. La formule de calcul se présente ainsi :

((Mensualités actuelles + (mensualités du prêt – loyer net))/revenus imposables

Par exemple, vous gagnez 3000 euros par mois, payez 500 euros pour vous loger, vous comptez acheter un studio que vous louerez 300 euros par mois, et dont les mensualités de remboursement s’élèvent à 500 euros. La formule est celle-ci :

((500+(500-210))/2000 = 0,26, soit 26% d’endettement, vous pouvez tout à fait emprunter dans ce cas de figure.

En résumé

• la plupart des ménages empruntent avec un prêt classique
• les revenus plus modestes peuvent bénéficier de prêts d’accession sociale
• le taux d’endettement maximal autorisé par les banques est de 33%, vérifiez vos capacités d’emprunt
• vous pouvez faire appel à un courtier qui vous trouvera la solution de financement la plus adaptée
• faites des simulations en fonction du type de taux d’intérêts qui vous est proposén’hésitez pas à renégocier l’assurance emprunteur pour bénéficier de tarifs plus avantageux
• le remboursement par anticipation d’un prêt n’est pas toujours une solution avantageuse
• soignez vos calculs si vous décidez de souscrire un prêt d’investissement locatif

Si vous avez passé en revue toutes les possibilités qui s’offraient à vous, et que vous vous êtes adressé aux bonnes personnes, un achat immobilier sera très rarement un mauvais investissement.

Si vous hésitez, parlez-en à des connaissances qui sont déjà propriétaires, elles pourront vous raconter leur expérience.